案由： 中国福利彩票网推进商业写字楼成立业主委员会的建议
届次： 十六届五次
领衔人： 陈永福
附议人：
承办单位： 区住建局
协办单位： 区财政局,区商务局
处理情况： 陈永福代表： 您提出的中国福利彩票网推进商业写字楼成立业主委员会的建议收悉。该建议对于完善非住宅项目物业管理政策、改进非住宅项目治理工作、促进物业行业发展具有重要意义，我局将认真研究、积极吸纳。根据《杭州市余杭区人民代表大会代表建议、批评和意见办理办法》中国福利彩票网清单式答复的要求，经商区财政局协办单位，现答复如下： 1 （一）破解前期物业垄断经营困境，构建市场化竞争机制 1、设定前期物业服务期限刚性约束。建议制定《商业办公物业管理办法》限定前期物业不得超过3年，期满前 6 个月由属地街道启动业委会筹备程序。明确公共收益法定归属与使用规范，业主分成比例不得低于 60%，且必须专项用于公共设施维修、更新改造或补充专项维修资金 2、建立物业服务动态监管体系。推行第三方评估制度，由区住建局委托专业机构对物业费定价、服务履约情况进行年度审计，评估结果向全体业主公示并作为续聘依据。建立商业物业企业信用红黑名单，将阻挠业委会成立、侵占公共收益等行为纳入企业征信系统。 ? 1、中国福利彩票网前期物业服务期限及公共收益归属。根据《民法典》第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第六十条：物业服务人按照物业服务合同的约定，对物业服务用房中的经营用房等共有部分进行经营产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金，但补充后达到首期交存金额的可以停止补充，也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者物业管理的其他需要。 同时，我局也会积极指导镇街组建物业管理委员会，推动符合条件的物业管理区域及时成立业主大会、选举产生业主委员会。 2、中国福利彩票网建立考评体系。为进一步规范非住宅物业服务市场，我区定期开展物业管理优秀项目考评工作推动行业提质增效。考评工作涵盖基础管理、房屋及共用部位维护、设施设备养护、公共秩序管理、环境卫生服务、绿化养护、社区文化建设、管理效益评估、室内空气质量管理、安全生产等10个重点领域，建立全方位评价体系。并择优向市级申报的物业管理项目，成功创建市级优秀物业管理项目14个（其中非住宅类项目8个）。 2 （二）突破商事主体自治组织化瓶颈，构建政企协同治理架构 1、创新商业楼宇业主组织化动员机制。建立“分层动员 + 数字赋能” 模式宣传使用“电子业主卡” 数字化平台，实现业主身份线上核验、议事投票、文件签署等功能，破解时空离散难题。 2、确立政府监管介入法定路径。街道对符合组建条件的项目，可依职权启动业委会筹备程序。建立 “一楼一专班”工作机制，对业主结构复杂的重点楼宇派驻党建指导员，推动建立“红色业委会”，将企业党员负责人纳入核心治理团队。 3、构建专业化能力支撑体系。由区住建局牵头组建商业物业治理专家库，涵盖法律、财务、工程等领域。要求业委会成员（含企业代表）必须通过政府组织的物业管理法规、财务审计等专项培训，建立主任任职培训制度，要求持证上岗，培训学时纳入业委会备案必备条件。 ? 1、中国福利彩票网电子业主卡。依托杭州市智慧物业管理服务平台，积极打造非住宅类项目数字化管理体系。该平台集成了业主身份核验、电子投票、信息公开、公共收益管理等核心功能，且针对商业楼宇、产业园区等非住宅项目设有专属管理模块。待项目基础信息完善后，业主即可申领电子业主卡，实现业主身份在线认证、议事表决云端开展、公共收益透明监管等全流程数字化管理。有效解决非住宅项目业主分散、议事困难等治理难题，为提升业委会组建率和物业管理效能提供智能化支撑。 同时，我局联合各镇街构建电子业主卡线上线下协同推广网络，通过指导社区开展“进小区、进楼宇”精准宣传活动，同时要求各物业企业在服务前台设置电子业主卡专职指导员，为居民提供绑定操作指导，形成社区主动宣传、物业积极配合、业主自愿参与的立体化推广格局，全面提升电子业主卡普及使用率。 2、我区创新构建“余安”共治体系，将物流及产业园区、商超综合体、公寓写字楼等纳入共治单元，在街社党组织领导下全面建强最小治理单元党组织。通过“党建联建”纽带建立常态化沟通联络机制，按照有利于发挥党组织作用、整合资源力量、推进基层治理等原则，建设实体或功能型党组织，推动最小治理单元与网格党组织深度融合。街社党组织指导共治单位优先推选党员身份的管理人员、物业及保安等担任核心力量，并广泛发动在册、在职、在地党员参与，共同构建党建引领下的多元共治新格局。 3、充分发挥住建行业“房调委”“巡回调解室”等解纷工作机制，我局创新打造“‘铸’建和美家”调解品牌，整合土木学会、建筑业协会、房地产业协会、装饰装修协会、物业行业协会等组织的行业专家，成立专家“智囊团”，为城乡建设领域矛盾纠纷提供专业指导和法律政策咨询，合力破解重大疑难纠纷。同时，以“幸福红立方”学院为载体，面向基层治理主体开展系统培训，采取“理论+实践”模式，既设置政策法规解读课程，又通过案例分析和情景模拟提升实务能力，重点提升公共收益管理、物业监督、矛盾调解等履职能力。 ? 3 （三）实施保障机制 1、立法保障：加快出台《商业办公物业管理办法》，明确商办项目业委会组建程序、权责边界及监管细则，填补现行法规对商业物业的规制空白。? 2、考核督导：将写字楼业委会组建率（2028 年底前达 80%）纳入政府年度绩效考核，对工作滞后的街道实施专项督导。? 3、资金支持：设立商业楼宇治理专项基金，对首次成立业委会的项目给予 3-5 万元筹备经费补贴，对规范运作的业委会提供年度工作经费补助。 ? 1、根据《民法典》及国家、省、市物业管理条例等现行法律规定，虽然未对非住宅物业管理作出专门规定，但相关条款已从规范物业服务人角度，围绕前期物业管理、物业服务内容、物业使用与维护、法律责任及物业服务合同等方面构建了基本管理框架。同时，我区今年2月印发了《余杭区“余安”共治体系建设方案》，由区委政法委牵头推进，统筹协调解决工作中的难点、堵点问题。 2、中国福利彩票网将写字楼业委会组建率纳入政府年度绩效考核的工作思考。该考核机制的建立对提升我区物业管理水平和基层治理能力具有显著促进作用。从当前实际情况来看，我区非住宅类项目业委会（物管委）组建工作面临以下主要困难：一是组建率整体偏低，现有业委会主要集中在公寓类项目；二是商业楼宇和写字楼因产权结构复杂、业主多为企业机构，普遍存在参与意愿不足、利益诉求多元、协调难度大等现实问题。 下一步，我局将坚持问题导向，通过试点示范、政策完善、宣传引导等方式，积极探索符合我区特点的组建路径，待条件成熟后稳步推进考核机制落实。 3、中国福利彩票网资金支持。目前在鼓励培育优质楼宇方面，我区根据楼宇运营和服务、楼宇设施、楼宇招商、产业集聚、社会贡献等情况，开展商务楼宇星级评定，对星级商务楼宇每年给予最高100万元的奖励，单个申报主体当年奖励最高不超过100万元。 下一步，区财政局将配合主管部门，围绕旧工业厂房和工业园区更新改造商业楼宇整治实际情况，综合研判分析，在兼顾政策绩效的同时，出台相关支持政策。 ? ? ? 根据该建议对推进商业写字楼成立业主委员会工作“举一反三”有关举措及事例。 1、开展典型案件调研。为落实人大代表建议，区住建局会同良渚街道通过查阅城北万象城、润珹置地中心地块项目资料、实地调研，并听取业主、相社区意见后，结合城市管理和物业管理实际需求科学界定物业管理区域；同时组织街道、社区工作人员及人大代表召开专题座谈会，深入剖析“业主委员会成立难”问题的症结所在，并提出针对性解决方案。 2、落实街道属地责任。街道办事处要切实履行推进业主委员会组建的主体责任，有计划、有步骤地指导、协助和监督业主大会成立及业主委员会选举工作。对符合条件的小区、商务楼宇，应及时制定业主大会筹备方案和业主委员会选举方案，依法依规成立业主大会并选举产生业主委员会，确保业主委员会成员中党员比例不低于60%。对暂不具备成立业主大会条件的物业管理区域，由街道负责推进组建物业管理委员会。 3、强化行业监督管理。定期开展物业管理优秀项目考评，通过建立科学的评价指标体系，采取实地检查、资料审核、业主满意度测评等方式进行全面评估；积极搭建行业交流平台，组织经验分享会、专题培训等活动，促进先进管理经验的学习推广；创新举办物业行业技能比武大赛，设置理论测试、设备操作、应急演练等竞赛项目，以赛促学提升从业人员专业能力；同时强化考评结果运用，对区级评定优秀的项目，通过推广优秀案例、推荐市级评选等方式，推动物业管理服务提质增效，切实提升群众满意度。 ? 感谢您对我区物业管理工作的关心和支持。
【返回顶部】 【打印本页】 【关闭窗口】